La autoconstrucción y su papel en el problema habitacional

Por destinos de la vida que, de todo corazón hubiera querido cambiar, hace algunos años cuenta como mi único haber una parcela en una urbanización en Mérida. Eso, que para mi siempre pasó desapercibido en este momento se viene convirtiendo en una opción para nosotros y nuestros compadres (con quienes hemos decidido compartirla) para que las dos familias tengan una casa propia, lo cual, teniendo tres chamos creciendo es para nosotros absolutamente necesario y no esperaría que me tildaran de capitalista por ello.

Hace unos años atrás, cuando aún esa parcela no me pertenecía, mi madre intentó hacer una construcción allí. Por ese enotnces esa parcela era de mi madre, mi hermano, un socio de mi papá y mi persona. Entonces no hubo conformidad con el proyecto presentado y las cosas se enfriaron. Años después mi madre separó las parcelas vendió (regaló en realidad) una de ellas y la otra me la asignó a mi.

Mi familia y yo estuvimos fuera del pais en proceso de formación doctoral y a nuestro regreso a Venezuela, retomamos con estos compadres la posibilidad de que ese pequeño terreno pudiera servir a las dos familias para aliviarse un poco de una de sus carencias más básicas: la vivienda. En este momento hemos llegado a un acuerdo de proyecto y decidimos iniciar la tramitación de lo relativo a la permisología para poder iniciar la tarea de construcción a través de la autogestión de ambas familias y pese a que nuestras condiciones actuales no son ni siquiera remotamente cercanas a aquellas que nos reunieron años atrás en un sueño similar.

Con proyecto listo, permisología andando (las condiciones de ese trámite merecerían otro comentario a buen seguro, pues los trámites no son sólo ridículos a veces sino, incluso, absurdamente repetitivos) decidimos acometer la búsqueda de los recursos necesarios para poder financiar parcial o totalmente el proyecto.

Estas han sido nuestras opciones:

1. Los padres de estas dos familias que cito son profesores de la Universidad de Los Andes, de modo que esa es la primera puerta que casi siempre se toca en términos de pedir financiamiento. Allí nos encontramos con lo siguiente:
   1. Existe un «crédito por sorteo» de hasta 100mil BsF al que se opta, como bien digo, participando en un sorteo pero para el cual debe presentarse una garantía en prenda. Esta garantía para la Universidad NO PUEDE, en ningún caso, SER UN TERRENO. Alegan que «por las invasiones» no pueden correr el riesgo. Todo ello aún sabiendo que nuestra parcela (dividida hoy en dos lotes para facilitar todos los trámites y la posterior asignación de propiedad sobre lo construido) es nuestra única posesión (nuestro carro aún es de la Universidad por el crédito que les pagamos) y, además, está catalogada como suelo de urbanización que sólo permite construcción de vivienda unifamiliar, lo cual automáticamente la excluye de su atractivo para custodia.
   2. Existe un crédito hipotecario que NO ES OTORGADO PARA CONSTRUCCIÓN sino que se otorga, desembolsado por cuotas, una vez que ya hay una construcción andando en el terreno. La recomendación del personal de atención al público es: «consiga 40 o 50 mil Bolívares, construya y luego solicita el crédito con nosotros». La tasa y los montos mensuales son atractivos: 1500BsF al mes por 250mil Bolívares de crédito a 25 años. La trampa: al desembolsarse según el avance de la construcción, de cada cuota que se desembolsa se descuentan gastos administrativos, el costo del ingeniero o ingeniera que ellos designan para hacer la inspección (otro distinto al ingeniero o ingeniera residente en la construcción), y una cuota X. De modo que, probablemente de los 250 mil bolívares uno acabe recibiendo algo más de 240 mil.
2. Al ser los cuatro jefes de familia trabajadores (asalariados ellos, por cuenta propia ellas), decidimos acudir a los bancos del Estado, conscientes (o mejor dicho, expectantes) de que el problema habitacional ha tenido muycho espacio discursivo y que, además, la autoconstrucción resuelve dos problemas básicos: a) genera empleo y b) permite salir del terrible círculo vicioso de las empresas de construcción que son las que suelen inflar unas tres o cuatro veces los precios reales de la construcción (en términos de materiales y mano de obra). Sin embargo, nuestra sorpresa fue enorme:
   1. Tal y como nos lo informara la operadora del Banco de Venezuela que nos atendió NO HAY en ningún banco del Estado (ella dijo «del gobierno» pero todos sabemso que no son del Gobierno sino del Estado), políticas crediticias para la autoconstrucción. ¿Le pareció crudo? espere a leer lo que sigue.
   2. Es más, los créditos para construcción sólo lo otorgan (según nos informó sólo en contados bancos estatales) para  empresas de construcción constituídas. Les había dicho que ésas son las que inflan los precios (en la mayoría de los casos)?. No creo que alguien pueda obviar esta última afirmación de mi parte, pero les pondré un ejemplo: Una amiga compró un apto de 86mts2. Su negociación inicial la hizo en 280mil bolívares, hace casi tres años. El apto sería entregado un año después, es decir hace casi dos años de modo que no debía pasar ninguna de las cuotas especiales y especialísimas para cubrir: opción de compra, cuota inicial y la cuota que debía pagar pues la LPH no cubriría todo el monto solicitado. Bien, desde entonces la construcción ha sido retrasada al menos unas cuatro veces y el precio (ya elevado) ha aumentado casi el doble, además, el constructor decidió que el apartamento que ella había escogido no era el que le darían porque se lo reservó para si diciéndole algo menos que «si no le gusta puede retirar su dinero». Finalmente no le gestionaron LPH sino un crédito hipotecario para adquisición de vivienda a través del Banco Provicincial y quedará pagando más de 2000 BsF por unos 200 mil Bolívares Fuertes de crédito. Me cuesta creer que la construcción en serie de estos aptos prefabricados haya subido tantísimo en tan poco tiempo y que, además, los reiterados abusos de la compañía constructora sobre sus clientes no sean penalizados por ningún ente público.
   3. Los créditos hipotecarios SOLO SE OTORGAN para adquisición de vivienda principal O SECUNDARIA para venezolanos O EXTRANJEROS con o sin permiso de residencia en el país, y en ningún caso para CONSTRUCCIÓN. Salvo que, como dije antes, se trate de una persona jurídica encargada de construir. Es decir los créditos hipotecarios están reservados a las empresas que especulan con la construcción y a los consumidores nacionales o extranjeros incautos que quedan (con perdón) ensartados por ellos. No se nos informó de OCVs.
   4. Amablemente la operadora nos «sugirió» que optáramos por el crédito de linea blanca o línea marrón (Cómo????) cuyo monto máximo es de 150 mil bolívares para hacer algo de la construcción y luego pedir otro crédito igual para terminar. ¿Es decir que al banco no le interesa en qué utilizo el dinero que les pida siempre que no lo use para construir? La ejecución de ese crédito es «transparente» para el banco, nos dijo. Los requisitos para ese crédito (para el caso de 150mil) son: antigüedad mínima de 6 meses con el banco en cuenta corriente con promedio mensual de 15mil bolívares y saldo al cierre de cinco mil bolívares para asegurar el pago de las cuotas mensuales del crédito. Es decir, necesito «demostrar» que ingreso mensualmente 15mil bolívares y que puedo tener «libres» al mes cinco mil para pagar el crédito para que me den un crédito de 150mil bolívares a 36 meses? en 36 meses con cinco mil bolívares «libres» cada mes.. ¿alguien me saca la cuenta de cuánto tendría en esa cuenta? algo así como 180mil sin cálculo de comisiones, claro. ¿Un chollo, no? Claro está, en realidad nosotros sabemos cómo se construyen esos «falsos positivos» en saldos promedios al mes en los bancos: son los mismos cinco mil bolívares de la cuota mensual que se pasan «bailando» de un banco a otros en depósitos y retiros hasta hacer los «15mil bolívares de saldo promedio» . Si eso no es parte de una burbuja de especulación que venga Dios y lo vea. (1)
3. Los bancos comerciales en que tenemos cuentas han sido siempre nuestra tercera opción por varios motivos:
   1. Los padres de familia involucrados en este proyecto autoconstructivo estamos convencidos que las declaraciones presidenciales sobre el interés y la motivación hacia a la atención de la carencia y carestía de vivienda no son meramente enunciativas y además, nos sentimos convencidos del proceso que se gesta en nuestro país.
   2. Los bancos comerciales tradicionalmente han ofrecido tasas de interés mucho menos atractivas que los programas públicos de adquisición o compra de vivienda.
   3. Pensamos que «debe haber una política nacional para construcción de vivienda» Vaya sorpresa. Doble sorpresa diría yo:
      1. La banca comercial tiene casi la misma tasa de interés en todos lados
      2. La banca comercial, al igual que la pública, no ofrece crédito para construcción, a menos que Ud sea una empresa de construcción (ya hablé de esto arriba no?) y sí para compra de vivienda principal o secundaria para personas nacionales o extranjeras con o sin residencia en nuestro pais.
4. En fechas anteriores hemos intentado obtener información del modelo de petrocasas o de algún apoyo local a la construcción y salvo el programa de sustitución de rancho por vivienda, me temo que por tener un terreno en una urbanización estamos excluidos del acceso a esos programas. En el caso de las petrocasas, además, he sabido recientemente que hay un importante embudo en la asignación de las mismas a nivel de fábrica, el cual espero que se alivie pronto. Pero en todo caso, soy consciente que la construcción anual de algunas miles de viviendas no solucionan el problema a fondo.

Muchas veces lo que uno escribe es utilizado como bandera para criticar al gobierno o para asignarle a uno una posición distinta de la que uno profesa.. o peor, para asignarlo a uno en cualquier grupo de modo malintencionado. Sin embargo esta situación con el problema habitacional no puede pasarnos desapercibida por varias razones.

1. El problema de la vivienda es uno de los grandes problemas transversales de nuestro país. No lo digo yo, una ciudadana «más» (aunque no creo que hayan ciudadanos de primera y de segunda), sino que es algo de lo que se evidencia hay conciencia desde mucho tiempo atrás en el ejecutivo.
2. Nuestro problema habitacional no puede resolverse con una única estrategia de ataque. La estrategia de atención a situaciones problematizadas de nuestra nación, y por tanto problemas sistémicos, debiera privilegiar la atención a varios flancos. Construyendo viviendas de interés social que luego son vendidas a los ciudadanos a un costo de 150mil BsF no solucionamos nada, como tampoco solucionamos nada regalándolas.
3. La estrategia de atención al problema habitacional no debiera, a mi juicio, incluir NINGUNA política pública para empresas que constantemente abusan de sus clientes (ciudadanos desprovistos de vivienda principal en su mayoría)  a quienes estamos ensartando en una espiral asfixiante para cubrir las cuotas especiales de esas construcciones y los pagos del crédito posterior.
4. Debe haber una celosa contraloría de la forma en que funcionan las constructoras. No hablo sólo de una contraloría operativa, sino también de una contraloría a los SERVICIOS que se prestan y el grado en que los ciudadanos los avalan en términos de calidad, pero también en términos de adecuación con criterios de respeto.
5. La autoconstrucción, DEFINITIVAMENTE, debe ser avalada con políticas y planes gubernamentales y estatales. No me resulta creíble que en la época en que mis padres construyeron la casa en que me crié les fue posible tramitar un crédito hipotecario para la construcción, destinando un 10% del ingreso principal de la familia a su pago (aproximadamente 1.400 BsF al mes desde el año 1975) y que yo no pueda hacer lo mismo para mis hijos o que para hacerlo tenga que incurrir en engaños a la banca (generando un flujo en mis cuentas que no es tal, utilizando créditos de unos fines para otros), especulación a terceros (encareciendo los servicios que presto para poder cubrir mis propios gastos ya de por si elevados) y, además, destinando aproximadamente uno 200% de mis ingresos para poder cubrir los gastos derivados de un crédito insuficiente para construir mi vivienda.
6. Se hace urgente atender el problema de la vivienda en nuestro país, como dije antes, desde un punto de vista holístico e integral. Hay muchas personas como yo que tienen espacio dónde construir. En mi caso, porque creo en la necesidad de ayudarse y acompañarse unos a otros, decidí compartir con nuestros compadres (en igual situación que nosotros) ese espacio, pero es algo que no todo el mundo hace, y que tampoco hice yo porque me asista una condición especial, sino , creo, por tener otro nivel de percepción sobre las cosas. (por ejemplo, pude haber hecho la misma división de lote y venderlo a un tercero, especulando con su precio para tener «efectivo»)
7. Se hace imperativo apoyar el desarrollo de tecnologías locales para introducir la variable local en la resolución del problema. En varios estados del país hay investigaciones y desarrollos locales que pueden ser parte de la respuesta que se de al problema habitacional y pueden reducir el efecto del bloqueo empresarial sufrido por lel retiro del mercado de algunos productos como cemento y derivados.

¿Se te ocurren algunos motivos o propuestas adicionales?

(1) Mi familia, constituida actualmente por dos adultos y tres menores, que no incurre en gastos suntuarios (o al menos yo no lo considero así) y es productiva vive al borde. Nuestros gastos mensuales rozan los cuatro mil bolívares/mes, y por circunstancias de la vida que preferiría cambiar, no pago vivienda en este momento aunque NO tengo vivienda propia. Un 60% (o algo más) de esos gastos se corresponden con gastos de alimentación y servicios públicos, el 40% son asignados a pago de colegios y actividades extraescolares de tres niños y pago de tarjetas de crédito.  No se incluyen gastos de recreación. No hablaré de los ingresos, tan solo que hay importantes deudas no cubiertas con el personal universitario y que por razones derivadas de las ridículas posturas políticas asumidas con el consejo universitario (así, en minúsculas) de la Universidad de Los Andes, sospecho que no hacen mucho por solventarlas, ni por plantear, de un modo serio la abrupta reducción del salario real del personal. Pero en todo caso, estoy convencida que el problema no es de salario (en el fondo) porque si ganáramos 11mil bolívares al mes como dicen que ganan algunas personas en otros sectores de la economía, los especuladores de la vivienda, los servicios y la alimentación se encargarían de consumirnos ese mismo 60% o más, para satisfacerse a sí mismos y sus niveles de ganancias aspirados.

ACTUALIZACIÓN

Como noticia del día de hoy, estoy viendo esta entrada en el Diario Frontera:

Caracas.- El Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda (Mopvi) estableció en 10 por ciento el porcentaje mínimo de la cartera de crédito bruta anual que con carácter obligatorio deben colocar, con recursos propios, las instituciones financieras obligadas a conceder créditos hipotecarios, destinados a la adquisición y construcción de vivienda principal.

Así lo establece una resolución publicada en Gaceta Oficial número 39.416, de fecha martes 4 de mayo de 2010, la cual reseña que a efectos de esta resolución, la cartera de crédito bruta anual será la correspondiente al 31 de diciembre del año inmediatamente anterior al periodo en el cual se efectúe la medición correspondiente.

Quedan excluidos de la cartera de crédito bruta anual los créditos otorgados con recursos regulados por los regímenes en materia de vivienda y hábitat.

La distribución del porcentaje
De igual manera, la resolución en su artículo 3 indica que, las instituciones financieras deberán distribuir el porcentaje de la siguiente manera: 60 por ciento para el otorgamiento de préstamos hipotecarios que financie la construcción de viviendas destinadas a grupos familiares con ingresos mensuales que no excedan los tres salarios mínimos.
Igualmente, 40 por ciento para el otorgamiento de préstamos hipotecarios que financie la construcción de viviendas destinadas a grupos familiares con ingresos mensuales que superen los tres salarios mínimos en adelante.

Las instituciones financieras deberán destinar el porcentaje establecido en 80 por ciento para el otorgamiento de préstamos hipotecarios a grupos familiares con ingresos mensuales que no excedan de tres salarios mínimos, que deberán ser distribuidos en 60 por ciento para el mercado primario y 40 por ciento para mercado secundario.

El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih) efectuará un seguimiento mensual de lo establecido en la presente resolución, y aplicará sanciones previstas en el decreto con rango, fuerza y valor de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y hábitat. ABN

Me queda aún la duda de si estos créditos para construcción se destinarán a propietarios de terrenos o a dueños de constructoras. Espero, de corazón que sea una de las varias salidas que se pueden buscar para favorecer, además de otras estrategias, la autoconstrucción.

Por cierto, reflexionando hoy sobre este texto escrito, pensaba que son las mismas empresas constructoras que disfrutan del beneficio de un crédito para construcción las que secuestran todos los espacios de beneficio colectivo y siembran allí centros comerciales. ¿No es eso lo que ha ocurrido en nuestra ciudad? Al escribir este artículo había olvidado que ésa una razon adicional a la especulación, para no apoyar con fondos públicos a constructoras privadas, salvo evaluación previa positiva de su desempeño.